La Corte di cassazione ha fornito un chiarimento in tema di responsabilità dell’acquirente, che, in via generale, è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di una unità immobiliare facente parte del condominio
06 luglio 2020
Il nuovo condomino non risponde in via diretta verso i terzi dei debiti contratti dal precedente condominio prima dell'acquisto dell'unità immobiliare. Con la sentenza n. 12580 dello scorso 25 giugno 2020, la sesta sezione civile della Corte di cassazione ha fornito un ulteriore e interessante chiarimento in tema di responsabilità dell'acquirente dell'unità immobiliare compresa in condominio.
Il caso concreto
Nella specie il creditore del condominio aveva richiesto il pagamento pro quota anche a un condomino che aveva però acquistato l'appartamento in epoca successiva al sorgere del credito. Quest'ultimo, ricevuta la notifica del titolo e del precetto, aveva quindi spiegato opposizione all'esecuzione. Ottenuto un provvedimento favorevole, quest'ultimo era stato appellato dal creditore e la Corte gli aveva dato ragione, appellandosi al disposto dell'art. 1104 c.c., il quale prevede la responsabilità solidale del cessionario del partecipante alla comunione per i contributi da questo dovuti e non versati.
Chi risponde delle spese condominiali in caso di vendita dell'unità immobiliare? Si tratta di un problema pratico che riguarda tutti quelli che acquistano un immobile in condominio e che spesso ingenera parecchi dubbi. In ogni caso occorre sempre tenere distinto il rapporto obbligatorio che intercorre tra il condominio e i condomini debitori da quello venutosi a creare tra venditore e acquirente con l'atto di compravendita. Occorre poi ulteriormente distinguere il rapporto tra i condomini e i terzi per le obbligazioni contratte dall'amministratore nell'interesse del condominio.
In ogni caso il principio generale che regola il pagamento delle spese condominiali è quello per cui le stesse incombono sul soggetto che risulta condomino nel momento in cui esse sono maturate, poiché la relativa obbligazione è strettamente legata alla proprietà (o alla titolarità di altro diritto reale) dell'unità immobiliare.
Il caso concreto
Nella specie il creditore del condominio aveva richiesto il pagamento pro quota anche a un condomino che aveva però acquistato l'appartamento in epoca successiva al sorgere del credito. Quest'ultimo, ricevuta la notifica del titolo e del precetto, aveva quindi spiegato opposizione all'esecuzione. Ottenuto un provvedimento favorevole, quest'ultimo era stato appellato dal creditore e la Corte gli aveva dato ragione, appellandosi al disposto dell'art. 1104 c.c., il quale prevede la responsabilità solidale del cessionario del partecipante alla comunione per i contributi da questo dovuti e non versati.
Chi risponde delle spese condominiali in caso di vendita dell'unità immobiliare? Si tratta di un problema pratico che riguarda tutti quelli che acquistano un immobile in condominio e che spesso ingenera parecchi dubbi. In ogni caso occorre sempre tenere distinto il rapporto obbligatorio che intercorre tra il condominio e i condomini debitori da quello venutosi a creare tra venditore e acquirente con l'atto di compravendita. Occorre poi ulteriormente distinguere il rapporto tra i condomini e i terzi per le obbligazioni contratte dall'amministratore nell'interesse del condominio.
In ogni caso il principio generale che regola il pagamento delle spese condominiali è quello per cui le stesse incombono sul soggetto che risulta condomino nel momento in cui esse sono maturate, poiché la relativa obbligazione è strettamente legata alla proprietà (o alla titolarità di altro diritto reale) dell'unità immobiliare.
I rapporti tra il condominio e il condominio
L'art. 63 disp. att. c.c. prevede però due eccezioni al principio di cui sopra, limitatamente al rapporto tra condomino e condominio. In primo luogo una solidarietà dell'acquirente dell'immobile relativamente alle spese della gestione annuale in corso e di quella immediatamente precedente (quindi anche se sorte nel periodo in cui quest'ultimo non era ancora proprietario). La predetta solidarietà mira a garantire al condominio maggiori chance di recuperare almeno una parte del credito vantato in relazione a una data unità immobiliare. L'acquirente che sia stato costretto a pagare queste spese all'amministratore condominiale avrà però titolo per recuperarle nei confronti del venditore.
Vi è poi anche una forma di solidarietà del vecchio condomino per le spese comuni maturate successivamente alla vendita dell'immobile (che, quindi, per il principio generale sopra ricordato, incomberebbero solo sull'acquirente). La predetta disposizione prevede che il condomino che trasferisca la proprietà (o altro diritto reale) relativo all'immobile resti obbligato solidalmente con l'acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui sia stata trasmessa all'amministratore copia autentica del relativo titolo. Chi vende, quindi, non può disinteressarsi del tutto delle vicende condominiali successive alla cessione del diritto di proprietà, essendo tenuto in via prudenziale a comunicare formalmente all'amministratore la vicenda del trasferimento immobiliare. In caso contrario, il vecchio condomino rischia di essere chiamato dall'amministratore al pagamento degli oneri successivi alla compravendita, vale a dire delle spese non versate dal nuovo condomino. Anche in questo caso il venditore che fosse stato costretto a pagare tali spese avrebbe comunque titolo per recuperarle nei confronti dell'acquirente.
Per le spese straordinarie deliberate dal condominio la situazione è per certi versi più delicata, vuoi per l'ammontare solitamente maggiore degli importi vuoi soprattutto per il lasso temporale che spesso intercorre tra l'approvazione dei lavori e la realizzazione degli stessi. In questi casi, infatti, il condomino che venda l'unità immobiliare a lavori in corso (oppure già deliberati ma ancora non iniziati) può ritenere di non doverne sostenere il costo, in tutto o in parte, perché a goderne sarà il nuovo proprietario. Inoltre, se i lavori non sono ancora iniziati, potrebbe addirittura tacere la circostanza all'acquirente. In realtà, come ribadito a più riprese dalla Cassazione, il momento costitutivo dell'obbligazione del condomino nei confronti del condominio per le spese straordinarie è quello della data dell'approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione degli stessi, indipendentemente dalla data di avvio e completamento dei medesimi. Di conseguenza opera bene l'amministratore condominiale che pretenda il pagamento di queste spese da chi era condomino (ossia proprietario dell'unità immobiliare) alla data dell'adozione della deliberazione, anche se poi successivamente questi abbia trasferito a terzi il relativo diritto di proprietà.
L'art. 63 disp. att. c.c. prevede però due eccezioni al principio di cui sopra, limitatamente al rapporto tra condomino e condominio. In primo luogo una solidarietà dell'acquirente dell'immobile relativamente alle spese della gestione annuale in corso e di quella immediatamente precedente (quindi anche se sorte nel periodo in cui quest'ultimo non era ancora proprietario). La predetta solidarietà mira a garantire al condominio maggiori chance di recuperare almeno una parte del credito vantato in relazione a una data unità immobiliare. L'acquirente che sia stato costretto a pagare queste spese all'amministratore condominiale avrà però titolo per recuperarle nei confronti del venditore.
Vi è poi anche una forma di solidarietà del vecchio condomino per le spese comuni maturate successivamente alla vendita dell'immobile (che, quindi, per il principio generale sopra ricordato, incomberebbero solo sull'acquirente). La predetta disposizione prevede che il condomino che trasferisca la proprietà (o altro diritto reale) relativo all'immobile resti obbligato solidalmente con l'acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui sia stata trasmessa all'amministratore copia autentica del relativo titolo. Chi vende, quindi, non può disinteressarsi del tutto delle vicende condominiali successive alla cessione del diritto di proprietà, essendo tenuto in via prudenziale a comunicare formalmente all'amministratore la vicenda del trasferimento immobiliare. In caso contrario, il vecchio condomino rischia di essere chiamato dall'amministratore al pagamento degli oneri successivi alla compravendita, vale a dire delle spese non versate dal nuovo condomino. Anche in questo caso il venditore che fosse stato costretto a pagare tali spese avrebbe comunque titolo per recuperarle nei confronti dell'acquirente.
Per le spese straordinarie deliberate dal condominio la situazione è per certi versi più delicata, vuoi per l'ammontare solitamente maggiore degli importi vuoi soprattutto per il lasso temporale che spesso intercorre tra l'approvazione dei lavori e la realizzazione degli stessi. In questi casi, infatti, il condomino che venda l'unità immobiliare a lavori in corso (oppure già deliberati ma ancora non iniziati) può ritenere di non doverne sostenere il costo, in tutto o in parte, perché a goderne sarà il nuovo proprietario. Inoltre, se i lavori non sono ancora iniziati, potrebbe addirittura tacere la circostanza all'acquirente. In realtà, come ribadito a più riprese dalla Cassazione, il momento costitutivo dell'obbligazione del condomino nei confronti del condominio per le spese straordinarie è quello della data dell'approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione degli stessi, indipendentemente dalla data di avvio e completamento dei medesimi. Di conseguenza opera bene l'amministratore condominiale che pretenda il pagamento di queste spese da chi era condomino (ossia proprietario dell'unità immobiliare) alla data dell'adozione della deliberazione, anche se poi successivamente questi abbia trasferito a terzi il relativo diritto di proprietà.
I rapporti tra il nuovo condomino e i terzi creditori del condominio
Nel caso risolto dalla Suprema corte nella recente sentenza n. 12580/2020 il creditore del condominio pretendeva di fare applicazione dei predetti principi anche nel rapporto obbligatorio tra se stesso e i singoli condomini, pretendendo il pagamento pro quota del proprio credito anche dal soggetto che aveva acquistato l'immobile successivamente al sorgere del credito e che quindi non era condomino all'epoca dei fatti.
I giudici di legittimità, nell'accogliere il ricorso del nuovo condomino, hanno però evidenziato come la costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l'adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall'amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l'azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e la appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento (Cass. civ. sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148). Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale di cui all'art. 63 disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali (Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2018, n. 1847).
Anche in relazione alla distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, con riferimento all'individuazione del momento in cui nasce l'obbligazione condominiale, che per le prime coincide con il compimento effettivo dell'attività gestionale mentre per le seconde con la data di approvazione della delibera condominiale che dispone l'esecuzione degli interventi, in entrambi i casi il soggetto su cui grava il debito è colui che partecipa al condominio nel momento di insorgenza dell'obbligazione, quale che sia tale momento. Infatti, in via generale, il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di una unità immobiliare facente parte del condominio. E siccome l'obbligazione si riferisce direttamente all'immobile in quanto tale, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire nella relativa spesa (Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654).
Del tutto errata, infine, l'interpretazione dell'art. 1104 c.c. fornita dalla Corte di merito nella sentenza impugnata. Secondo la Cassazione, equiparare, ai fini della responsabilità del cessionario di un'unità condominiale, la nozione di contributi con quella di quota millesimale del credito vantato dal terzo nei confronti della comunione contrasta con il canone ermeneutico, fissato nell'art. 12 delle preleggi, del «significato proprio delle parole»: il debito per contributi è, infatti, per definizione, un debito nei confronti degli altri comunisti, non un debito nei confronti dei terzi.
FONTE: ItaliaOggi
Nel caso risolto dalla Suprema corte nella recente sentenza n. 12580/2020 il creditore del condominio pretendeva di fare applicazione dei predetti principi anche nel rapporto obbligatorio tra se stesso e i singoli condomini, pretendendo il pagamento pro quota del proprio credito anche dal soggetto che aveva acquistato l'immobile successivamente al sorgere del credito e che quindi non era condomino all'epoca dei fatti.
I giudici di legittimità, nell'accogliere il ricorso del nuovo condomino, hanno però evidenziato come la costruzione giurisprudenziale del principio della diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l'adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall'amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l'azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e la appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento (Cass. civ. sez. un., 8 aprile 2008, n. 9148). Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale di cui all'art. 63 disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali (Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2018, n. 1847).
Anche in relazione alla distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, con riferimento all'individuazione del momento in cui nasce l'obbligazione condominiale, che per le prime coincide con il compimento effettivo dell'attività gestionale mentre per le seconde con la data di approvazione della delibera condominiale che dispone l'esecuzione degli interventi, in entrambi i casi il soggetto su cui grava il debito è colui che partecipa al condominio nel momento di insorgenza dell'obbligazione, quale che sia tale momento. Infatti, in via generale, il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di una unità immobiliare facente parte del condominio. E siccome l'obbligazione si riferisce direttamente all'immobile in quanto tale, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire nella relativa spesa (Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2010, n. 24654).
Del tutto errata, infine, l'interpretazione dell'art. 1104 c.c. fornita dalla Corte di merito nella sentenza impugnata. Secondo la Cassazione, equiparare, ai fini della responsabilità del cessionario di un'unità condominiale, la nozione di contributi con quella di quota millesimale del credito vantato dal terzo nei confronti della comunione contrasta con il canone ermeneutico, fissato nell'art. 12 delle preleggi, del «significato proprio delle parole»: il debito per contributi è, infatti, per definizione, un debito nei confronti degli altri comunisti, non un debito nei confronti dei terzi.
FONTE: ItaliaOggi