I rendimenti lordi di un trilocale gestito per l’ospitalità turistica supera il 4% (oltre 5% per i bilocali). Ritorni più bassi con gli universitari, ma meno costi (bollette comprese) e commissioni
28 luglio 2022
Turista “rende” più che studente. Visto dal punto di vista dei proprietari di case – in città che sono sia sedi universitarie sia ricche di monumenti, fiere ed eventi – affittare un appartamento significa poter scegliere tra due diversi target di clientela, impegno personale e redditi da locazione.
La pandemia aveva messo un freno sia agli affitti brevi sia agli affitti a studenti. Con il progressivo ritorno alla normalità la domanda da parte di entrambi i target si è ripresentata. In particolare quella degli studenti fuori sede, tornati a casa in Dad durante le fasi acute del Covid, e oggi pronti a seguire in presenza le lezioni lontano da casa.
Secondo l’elaborazione che Il Sole 24Ore ha richiesto a Scenari Immobiliari – ovvero di confrontare i rendimenti derivanti da affitti brevi o a studenti in 12 città italiane e in quattro zone rappresentative del mercato delle locazioni – emerge che, per la tipologia del trilocale, gli affitti brevi rendono tra il 4 e il 4,5%, rispetto al 3-3,5% degli affitti a studenti. Rendimenti che, nel caso dei bilocali (che sono però meno gettonati dagli studenti) possono salire anche tra il 5 e il 6 per cento.
La pandemia aveva messo un freno sia agli affitti brevi sia agli affitti a studenti. Con il progressivo ritorno alla normalità la domanda da parte di entrambi i target si è ripresentata. In particolare quella degli studenti fuori sede, tornati a casa in Dad durante le fasi acute del Covid, e oggi pronti a seguire in presenza le lezioni lontano da casa.
Secondo l’elaborazione che Il Sole 24Ore ha richiesto a Scenari Immobiliari – ovvero di confrontare i rendimenti derivanti da affitti brevi o a studenti in 12 città italiane e in quattro zone rappresentative del mercato delle locazioni – emerge che, per la tipologia del trilocale, gli affitti brevi rendono tra il 4 e il 4,5%, rispetto al 3-3,5% degli affitti a studenti. Rendimenti che, nel caso dei bilocali (che sono però meno gettonati dagli studenti) possono salire anche tra il 5 e il 6 per cento.
Il piccolo investitore immobiliare privilegia la sicurezza e la facoltà di rientrare in fretta in possesso dell’appartamento in caso di bisogno. Sia l’affitto turistico a breve sia a studenti danno questa possibilità perché evitano le rigidità dei contratti 4+4. «Tuttavia, – ha spiegato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – l’affitto lungo assicura un rendimento continuativo nel tempo. Mentre short term e studenti funzionano in alcune città e in alcune zone. Nel primo caso, bisogna offrire appartamenti ristrutturati, ben arredati e affidarsi a un operatore per la gestione dell’accoglienza e della pulizia (con relativa commissione da pagare al gestore) e capire per quante settimane l’appartamento è affittabile (in base all’andamento del turismo o alla capacità attrattiva di città e zone). Nel secondo caso, si può gestire direttamente il rapporto con gli studenti. Ci sono meno esigenze di ristrutturazione, ma è maggiore il tasso di usura del bene e la necessità, quindi, di dover intervenire per la manutenzione».
«Già pre-pandemia – ha detto Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Tecnocasa –la nostra rete aveva messo in evidenza come nelle città ad alta attrattività turistica la preferenza per gli short rent stava creando difficoltà agli studenti in cerca di appartamenti o camere in affitto».
«Lo short rent è diventata una “moda”. Ma va valutata la città, la posizione, immobile per immobile e caso per caso – ha sottolineato Silvia Spronelli, presidente di SoloAffitti Spa –. Se vediamo i numeri, il ricavo netto dell’affitto breve è certamente interessante. Ma anche dove conviene, vanno considerati i costi. Le commissioni al property manager per la gestione, il fisco (che supera il 20% se il canone non è concordato). Se si affitta a studenti, sono loro a pagare le bollette, così come per un affitto a lungo termine. Ma negli affitti brevi, i rincari di gas, acqua, aria condizionata sono a carico dei proprietari. In alcune zone flussi e canoni sono elevati in certi periodi, mentre in altri prevale lo sfitto. Insomma – conclude Spronelli – l’affitto breve è un’opzione ma non è detto che sia più redditizia di un affitto lungo e non dovrebbe essere scelto solo per “paura” degli inquilini morosi».
«Già pre-pandemia – ha detto Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Tecnocasa –la nostra rete aveva messo in evidenza come nelle città ad alta attrattività turistica la preferenza per gli short rent stava creando difficoltà agli studenti in cerca di appartamenti o camere in affitto».
«Lo short rent è diventata una “moda”. Ma va valutata la città, la posizione, immobile per immobile e caso per caso – ha sottolineato Silvia Spronelli, presidente di SoloAffitti Spa –. Se vediamo i numeri, il ricavo netto dell’affitto breve è certamente interessante. Ma anche dove conviene, vanno considerati i costi. Le commissioni al property manager per la gestione, il fisco (che supera il 20% se il canone non è concordato). Se si affitta a studenti, sono loro a pagare le bollette, così come per un affitto a lungo termine. Ma negli affitti brevi, i rincari di gas, acqua, aria condizionata sono a carico dei proprietari. In alcune zone flussi e canoni sono elevati in certi periodi, mentre in altri prevale lo sfitto. Insomma – conclude Spronelli – l’affitto breve è un’opzione ma non è detto che sia più redditizia di un affitto lungo e non dovrebbe essere scelto solo per “paura” degli inquilini morosi».
«L’investitore – ha aggiunto Tommaso Birignani, consulente Tecnocasa a Firenze – vuole guadagnare ma non vuole avere paura, grane con gli inquilini, rischiare contenziosi e, a parità di rendimenti, predilige la tranquillità di un bene affittabile per meno giorni a turisti di passaggio che può tornare nella piena disponibilità in breve tempo. Quest’anno poi è stato un anno record, tra turisti che avevano prenotato ma non erano venuti causa covid e nuove prenotazioni. In più, qualche appartamento era uscito dal mercato, abbassando l’offerta a fronte di una domanda record ed un tasso di occupancy, quest’estate, sempre oltre il 90 per cento. In questi giorni, vicino all’università, le nostre agenzie ricevono quasi cento chiamate al giorno di studenti in cerca di casa. L’offerta è insufficiente».
«A Roma pesano le distanze e si ragiona a zone. Le zone universitarie Tor Vergatra, Sapienza, Luiss (o a poche fermate di metro) restano concentrare sugli studenti – ha affermato Claudio Parenti, consulente Tecnocasa Roma –. Mentre in centro, in questi anni, molti b&b sono crollati. Chiusi o riconvertiti ad affitti lunghi e non tutti tornati sul mercato. Nelle zone del centro o di maggiore richiamo turistico, l’affitto è solo short rent».
«Abbiamo già richieste di affitto per il concerto dei Coldplay che è tra un anno – ha aggiunto Beppe Trumino, responsabile Sviluppo Tecnocasa a Milano –. Se ai concerti aggiungiamo le fiere, i convegni, gli eventi e il turismo, Milano punta sugli affitti brevi e comunque l’offerta è drammaticamente inferiore alla domanda». Il capoluogo lombardo sta, non a caso, attraendo investimenti e sviluppo di progetti per student housing. Il Pnrr promette di costruirne in tutta Italia. Con questi trend, realizzarli diventa urgente.
FONTE: IlSole24Ore
«A Roma pesano le distanze e si ragiona a zone. Le zone universitarie Tor Vergatra, Sapienza, Luiss (o a poche fermate di metro) restano concentrare sugli studenti – ha affermato Claudio Parenti, consulente Tecnocasa Roma –. Mentre in centro, in questi anni, molti b&b sono crollati. Chiusi o riconvertiti ad affitti lunghi e non tutti tornati sul mercato. Nelle zone del centro o di maggiore richiamo turistico, l’affitto è solo short rent».
«Abbiamo già richieste di affitto per il concerto dei Coldplay che è tra un anno – ha aggiunto Beppe Trumino, responsabile Sviluppo Tecnocasa a Milano –. Se ai concerti aggiungiamo le fiere, i convegni, gli eventi e il turismo, Milano punta sugli affitti brevi e comunque l’offerta è drammaticamente inferiore alla domanda». Il capoluogo lombardo sta, non a caso, attraendo investimenti e sviluppo di progetti per student housing. Il Pnrr promette di costruirne in tutta Italia. Con questi trend, realizzarli diventa urgente.
FONTE: IlSole24Ore