Il condominio rappresenta una delle tipologie abitative premiate dal superbonus
1 dicembre 2022
Il condominio rappresenta una delle tipologie abitative premiate dal superbonus, come dimostrato non solo dal maggior termine previsto dal legislatore per il sostenimento delle spese, ma anche dallo stesso “incipit” dell’articolo 119 del decreto Rilancio.
Due dei tre interventi cosiddetti “trainanti” presenti al comma 1 di questa disposizione fanno riferimento proprio al condominio, e attraverso la realizzazione di questi lavori “maggiori” si apre la strada all’esecuzione di lavori cosiddetti “trainati” – sempre con il beneficio fiscale massimo - non solo nelle parti comuni condominiali, ma anche nelle singole unità immobiliari. Il rispetto del duplice salto di classe energetica può essere garantito – grazie all’invenzione dell’Ape convenzionale – dall’insieme degli interventi realizzati tanto nelle parti comuni quanto nelle singole unità immobiliari.
Come già per le unità singole, l’opportunità di non mantenere presso di sé la detrazione ma di poterla cedere (capacità di assorbimento di mercato permettendo) o di richiedere ai fornitori lo sconto in fattura ha moltiplicato l’appeal del beneficio anche nei condomìni, incrementando in parallelo il compito degli amministratori e (nei “condomini minimi” che ne sono privi) dei condòmini “facente funzione”.
I requisiti per accedere al bonus
È, tuttavia, importante, a livello condominiale, distinguere tra edifici a prevalente destinazione abitativa ed edifici a prevalente destinazione non abitativa, vale a dire in cui la superficie destinata a negozi, uffici e altre attività rappresenta la maggior parte della superficie.
Come specificato dalle circolari 24/E/2020 e 30/E/2020, infatti, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione solo se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Ciò implica che:
1. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%, è possibile ammettere al superbonus anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di un edificio;
2. Qualora, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50%, il superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.
Quindi, in sostanza, nell’ipotesi di:
1. Un edificio “residenziale nel suo complesso” - in quanto più del 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza - il superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all’imprenditore che nel condominio ha l’ufficio o il negozio). Questi soggetti, tuttavia, non potranno fruire del superbonus per interventi trainati realizzati sui propri immobili;
2. Un edificio “non residenziale nel suo complesso” - in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50%, il superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori (persone fisiche che detengono l’immobile al di fuori dell’attività d’impresa o di lavoro autonomo) di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del superbonus anche per interventi trainati realizzati sui propri immobili, sempre che questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).
Da notare che ai fini del calcolo della superficie totale delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal superbonus.
Ai fini della verifica della natura residenziale dell’edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio. Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di un’abitazione, la superficie catastale di queste pertinenze non va considerata. Questa conclusione si ricava dalla risposta all’interpello 5/2022 (nonché dalla circolare 28/E/2022), che supera la precedente risposta della direzione regionale della Lombardia, (protocollo 904-2305/2021).
Due dei tre interventi cosiddetti “trainanti” presenti al comma 1 di questa disposizione fanno riferimento proprio al condominio, e attraverso la realizzazione di questi lavori “maggiori” si apre la strada all’esecuzione di lavori cosiddetti “trainati” – sempre con il beneficio fiscale massimo - non solo nelle parti comuni condominiali, ma anche nelle singole unità immobiliari. Il rispetto del duplice salto di classe energetica può essere garantito – grazie all’invenzione dell’Ape convenzionale – dall’insieme degli interventi realizzati tanto nelle parti comuni quanto nelle singole unità immobiliari.
Come già per le unità singole, l’opportunità di non mantenere presso di sé la detrazione ma di poterla cedere (capacità di assorbimento di mercato permettendo) o di richiedere ai fornitori lo sconto in fattura ha moltiplicato l’appeal del beneficio anche nei condomìni, incrementando in parallelo il compito degli amministratori e (nei “condomini minimi” che ne sono privi) dei condòmini “facente funzione”.
I requisiti per accedere al bonus
È, tuttavia, importante, a livello condominiale, distinguere tra edifici a prevalente destinazione abitativa ed edifici a prevalente destinazione non abitativa, vale a dire in cui la superficie destinata a negozi, uffici e altre attività rappresenta la maggior parte della superficie.
Come specificato dalle circolari 24/E/2020 e 30/E/2020, infatti, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate ai fini del calcolo della detrazione solo se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Ciò implica che:
1. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%, è possibile ammettere al superbonus anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengono spese, in qualità di condòmini, per interventi sulle parti comuni di un edificio;
2. Qualora, invece, la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza sia inferiore al 50%, il superbonus riferito alle spese per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.
Quindi, in sostanza, nell’ipotesi di:
1. Un edificio “residenziale nel suo complesso” - in quanto più del 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari sono destinate a residenza - il superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta anche ai possessori di unità immobiliari non residenziali (ad esempio, al professionista che nel condominio ha lo studio oppure all’imprenditore che nel condominio ha l’ufficio o il negozio). Questi soggetti, tuttavia, non potranno fruire del superbonus per interventi trainati realizzati sui propri immobili;
2. Un edificio “non residenziale nel suo complesso” - in quanto la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è minore del 50%, il superbonus per interventi realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori (persone fisiche che detengono l’immobile al di fuori dell’attività d’impresa o di lavoro autonomo) di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del superbonus anche per interventi trainati realizzati sui propri immobili, sempre che questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali escluse (A/1, A/8 e A/9).
Da notare che ai fini del calcolo della superficie totale delle unità immobiliari destinate a residenza vanno conteggiate tutte le unità immobiliari residenziali facenti parte dell’edificio comprese quelle rientranti nelle predette categorie catastali escluse dal superbonus.
Ai fini della verifica della natura residenziale dell’edificio, non va conteggiata la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio. Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di un’abitazione, la superficie catastale di queste pertinenze non va considerata. Questa conclusione si ricava dalla risposta all’interpello 5/2022 (nonché dalla circolare 28/E/2022), che supera la precedente risposta della direzione regionale della Lombardia, (protocollo 904-2305/2021).
Le maggioranze in assemblea
Va poi ricordato quanto previsto dal comma 9-bis dell’articolo 119 del Dl 34/2020, ossia che le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi meritevoli del superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condòmini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le medesime maggioranze e a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.
In merito alla comunicazione all’agenzia delle Entrate dell’avvenuta opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura relativamente ai lavori condominiali, le istruzioni al modello prevedono che essa sia inviata:
1. Dall’amministratore di condominio, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario, nei casi (rari) in cui non è richiesta la presenza del visto di conformità;
2. Dal soggetto che rilascia il visto di conformità oppure dall’amministratore del condominio, direttamente o avvalendosi di un intermediario per gli interventi che danno diritto al superbonus e per quelli non ammessi al superbonus per i quali è richiesto il visto di conformità.
Nei casi di invio da parte dell’amministratore di condominio o del condòmino, il soggetto che rilascia il visto è tenuto a verificare e validare i dati relativi al visto di conformità e alle asseverazioni e attestazioni.
Amministratore e beneficiario
Il provvedimento di approvazione dei modelli di comunicazione specifica che per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici:
1. Il condomino beneficiario della detrazione che cede il credito, se i dati della cessione non sono già indicati nella delibera condominiale, comunica tempestivamente all’amministratore del condominio l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre al proprio codice fiscale, l’ammontare del credito ceduto e il codice fiscale del cessionario. Nel caso in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice civile, non vi è obbligo di nominare l’amministratore del condominio e i condòmini non vi abbiano provveduto, i suddetti dati sono comunicati al condomino incaricato di inviare la comunicazione all’agenzia delle Entrate;
2. L’amministratore del condominio comunica ai condòmini che hanno effettuato l’opzione del protocollo telematico della comunicazione di cui al punto 4.3; nel caso in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice civile, la comunicazione sia stata inviata da uno dei condòmini a tal fine incaricato, vi provvede quest’ultimo.
Va ricordato in proposito che, nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.
Le quali, pertanto, in sede di riparto potrebbero ricevere una quota di spese anche maggiore di quello che sarebbe il limite ove calcolato a livello di singola unità immobiliare.
Va poi ricordato quanto previsto dal comma 9-bis dell’articolo 119 del Dl 34/2020, ossia che le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi meritevoli del superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condòmini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le medesime maggioranze e a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.
In merito alla comunicazione all’agenzia delle Entrate dell’avvenuta opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura relativamente ai lavori condominiali, le istruzioni al modello prevedono che essa sia inviata:
1. Dall’amministratore di condominio, direttamente oppure avvalendosi di un intermediario, nei casi (rari) in cui non è richiesta la presenza del visto di conformità;
2. Dal soggetto che rilascia il visto di conformità oppure dall’amministratore del condominio, direttamente o avvalendosi di un intermediario per gli interventi che danno diritto al superbonus e per quelli non ammessi al superbonus per i quali è richiesto il visto di conformità.
Nei casi di invio da parte dell’amministratore di condominio o del condòmino, il soggetto che rilascia il visto è tenuto a verificare e validare i dati relativi al visto di conformità e alle asseverazioni e attestazioni.
Amministratore e beneficiario
Il provvedimento di approvazione dei modelli di comunicazione specifica che per gli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici:
1. Il condomino beneficiario della detrazione che cede il credito, se i dati della cessione non sono già indicati nella delibera condominiale, comunica tempestivamente all’amministratore del condominio l’avvenuta cessione del credito e la relativa accettazione da parte del cessionario, indicando, oltre al proprio codice fiscale, l’ammontare del credito ceduto e il codice fiscale del cessionario. Nel caso in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice civile, non vi è obbligo di nominare l’amministratore del condominio e i condòmini non vi abbiano provveduto, i suddetti dati sono comunicati al condomino incaricato di inviare la comunicazione all’agenzia delle Entrate;
2. L’amministratore del condominio comunica ai condòmini che hanno effettuato l’opzione del protocollo telematico della comunicazione di cui al punto 4.3; nel caso in cui, ai sensi dell’articolo 1129 del Codice civile, la comunicazione sia stata inviata da uno dei condòmini a tal fine incaricato, vi provvede quest’ultimo.
Va ricordato in proposito che, nel caso di interventi realizzati su parti comuni di edifici in condominio, per i quali il limite di spesa è calcolato in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, l’ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono.
Le quali, pertanto, in sede di riparto potrebbero ricevere una quota di spese anche maggiore di quello che sarebbe il limite ove calcolato a livello di singola unità immobiliare.
Non solo condominio
Le particolari modalità di applicazione del superbonus al condominio valgono, per la quasi totalità, anche per gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, di cui alla lettera a) del comma 9 dell’articolo 119.
Il “quasi” riguarda il funzionamento dell’agevolazione in edificio con prevalenza non residenziale. La circolare 28/E/2022 ha ribadito che «va, inoltre, verificato che l’edificio di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza; pertanto, è possibile fruire del superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie totale delle unità destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%». Per cui:
1. Prevalenza delle unità abitative (si ritiene considerando come tali anche le relative pertinenze): i lavori alle parti comuni sono tutti agevolati al 110%, mentre quelli “trainati” godono dell’agevolazione solo con riferimento alle unità residenziali (per gli altri ci si “accontenterà” delle agevolazioni tradizionali):
2. Prevalenza delle unità non abitative: leggendo la risposta all’interpello 397/2021 parrebbe che, in questo caso, non vi sia spazio per il 110%, neppure sui lavori “trainanti” alle parti comuni. È noto che nei condomìni non è questa la regola: fin dalla circolare 24/E/2020 è stato chiarito che, in quest’ultimo caso, «è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio».
Il caso dei mini-condomìni
Le regole che stiamo esaminando per i condomìni sono valide anche per i cosiddetti “mini-condomini”, ossia edifici plurifamiliari, con distinte proprietà ma che, per l’esiguo numero di proprietari, non si sono mai costituiti in condominio e, quindi, sono privi di amministratore e codice fiscale.
Per quanto riguarda gli interpelli proposti alle Entrate segnaliamo le risposte riguardanti le condizioni sulla base delle quali un intervento condominiale può essere sostenuto solo da alcuni condòmini, i quali, facendosi carico in toto delle relative spese, sono i soggetti a cui è interamente attribuita la detrazione (interpelli 408/2020, 572/2020 e 620/2021) e come comportarsi in caso di “supercondominio”, cioè il condominio composto da più palazzine (interpello 94/2021 e risposte 10/2022 e 23/2022.
FONTE: IlSole24Ore
Le particolari modalità di applicazione del superbonus al condominio valgono, per la quasi totalità, anche per gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, di cui alla lettera a) del comma 9 dell’articolo 119.
Il “quasi” riguarda il funzionamento dell’agevolazione in edificio con prevalenza non residenziale. La circolare 28/E/2022 ha ribadito che «va, inoltre, verificato che l’edificio di un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza; pertanto, è possibile fruire del superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie totale delle unità destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%». Per cui:
1. Prevalenza delle unità abitative (si ritiene considerando come tali anche le relative pertinenze): i lavori alle parti comuni sono tutti agevolati al 110%, mentre quelli “trainati” godono dell’agevolazione solo con riferimento alle unità residenziali (per gli altri ci si “accontenterà” delle agevolazioni tradizionali):
2. Prevalenza delle unità non abitative: leggendo la risposta all’interpello 397/2021 parrebbe che, in questo caso, non vi sia spazio per il 110%, neppure sui lavori “trainanti” alle parti comuni. È noto che nei condomìni non è questa la regola: fin dalla circolare 24/E/2020 è stato chiarito che, in quest’ultimo caso, «è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio».
Il caso dei mini-condomìni
Le regole che stiamo esaminando per i condomìni sono valide anche per i cosiddetti “mini-condomini”, ossia edifici plurifamiliari, con distinte proprietà ma che, per l’esiguo numero di proprietari, non si sono mai costituiti in condominio e, quindi, sono privi di amministratore e codice fiscale.
Per quanto riguarda gli interpelli proposti alle Entrate segnaliamo le risposte riguardanti le condizioni sulla base delle quali un intervento condominiale può essere sostenuto solo da alcuni condòmini, i quali, facendosi carico in toto delle relative spese, sono i soggetti a cui è interamente attribuita la detrazione (interpelli 408/2020, 572/2020 e 620/2021) e come comportarsi in caso di “supercondominio”, cioè il condominio composto da più palazzine (interpello 94/2021 e risposte 10/2022 e 23/2022.
FONTE: IlSole24Ore